IL REGOLAMENTO ED IL DIVIETO DI DETENZIONE DI ANIMALI DOMESTICI

La legge n. 220/2012 ha introdotto una norma (l’art. 1138, V comma, c.c.) che ha generato una situazione alquanto singolare. Il riferimento è a quella regola che impone di non poter vietare la detenzione di animali domestici in condominio. Oltre alla oggettiva difficoltà di raccordare, oggigiorno, la definizione di animale domestico con la vita condominiale, la norma è stata annunciata come innovativa ma, si vedrà, non cambierà nulla. “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” (art. 1138, V comma, c.c.). Come sappiamo, c’è differenza tra Regolamento Assembleare (1) e Regolamento Contrattuale (2):

1. Adottato dall’Assemblea con tanti voti che rappresentino almeno la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi del valore dell’edificio. Il suo contenuto non può andare oltre le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi in capo ad ogni condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dello stabile e quelle relative all’amministrazione;

2.Sottoscritto da tutti i proprietari delle unità immobiliari al momento dell’acquisto delle stesse, in quanto allegato al contratto d’acquisto, o successivamente in assemblea (in questo caso è necessaria l’unanimità dei condòmini). Può contenere clausole limitative dei diritti dei singoli su parti di proprietà comune ed esclusiva purché limiti e divieti risultino in modo chiaro e preciso.

Prima dell’entrata in vigore della riforma era pacifico che solamente i Regolamenti Contrattuali potessero vietare la detenzione di animali domestici (cfr. Tribunale di Piacenza 10 Aprile 2001). L’introduzione di questa norma è stata accompagnata dall’approvazione di un Odg da parte della Commissione Giustizia del Senato (che ha approvato in sede deliberante la legge in vigore) nella quale si è affermato che: “La Commissione Giustizia, preso atto che al terzo comma dell’articolo 1138 del Codice Civile è aggiunto il seguente:”Le norme del regolamento non possono vietare di posseder o detenere animali domestici“; rileva come il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condòmini con l’adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all’interno dell’articolo che disciplina il regolamento condominiale. Tale formula di compromesso è di fondamentale importanza perché consente da un lato di rispettare la sensibilità degli amanti degli animali, e dall’altro, in coerenza con i princìpi di autonomia contrattuale 8 ART. 1322 C.C.), consente ai condòmini di deliberare all’unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi. Per quanto riguarda l’efficacia nei confronti dei terzi, occorre ricordare che il carattere reale delle limitazioni convenzionali della proprietà ne condominio determina la loro opponibilità agli acquirenti a titolo particolare delle unità immobiliari, purché tali limitazioni risultino trascritte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari a norma dell’art. 2643 del c.c.e ciò si verifica quando sia trascritto il regolamento, ovvero quando sia trascritto l’atto di acquisto che indichi, con precisione, i vincoli cui è sottoposto il bene oggetto della compravendita. In assenza di trascrizione i vincoli saranno opponibili solo quando l’acquirente li abbia espressamente accettati(Legislatura 16a – 2a Commissione permanente – Resoconto sommario n. 359 del 20/11/2012).
L’ordine del giorno non è vincolante ma sicuramente aiuta nell’interpretare la legge poiché chiarisce le intenzione del legislatore (cfr. art. 12 disp. prel. c.c.). Se questa risulterà essere l’applicazione del nuovo comma, possiamo affermare che non ci sarà alcuna novità di sorta.

Enrico Mengoni

Una gestione efficace e con risultati visibili necessita di un professionista molto partecipe alla vita condominiale, sempre pronto ad intervenire e, soprattutto, orientato ad un’attenta valutazione dei costi e benefici resi.
Enrico Mengoni